築30年のマンションは残り何年住める？購入のメリットから注意点まで紹介！

「築30年のマンションは買っても大丈夫？」

「築30年のマンションはあと何年住めるの？」

中古マンションの購入を検討されている方は、、こうしたお悩みをお持ちの方もいらっしゃると思います。

この記事では、築30年の中古マンションについて、あと何年住めるのか、物件選びのチェックポイントを詳しく解説しています。

さらに、中古マンションならではの気をつけるべきポイントや将来の建て替え問題についてもご紹介しています。

築年数が古いマンションは、価格が低く、購入しやすいという大きなメリットがあります。老朽化などによる維持費の増加や寿命など、不安を感じる面もあるとは思います。

築30年のマンションの実情について本記事も参考にしていただき、マンション購入に向けた参考にしてみてください。

築30年のマンションは買い求めやすい安価な価格で売り出されており、購入を検討しやすいメリットがあります。
しかし築30年のマンションとなると後何年住めるのかと不安に思ってしまうでしょう。

この記事では築30年のマンションに残り何年住めるのかをメリットと注意点をふまえて解説していきます。
中古マンションの購入を考えている人は最後まで読んで、築30年のマンションを購入するメリットと注意点をチェックしておいてください。

中古マンションを購入する際に「築30年のマンションでは残り何年住めるのか」と気になっている人は少なくありません。

結論から言うと、築30年の中古マンションは残り30年以上は住むことができると言われています。

どうして30年以上住めると言えるのか、マンションの耐久性や寿命について理解していなければ、築年数に対して残り何年住めるのか把握することができないでしょう。

まずはマンションの築年数を現状と寿命をふまえて確認していきます。

築30年のマンションのように築年数が高いマンションの需要は増加しています。
マンションの築年数が増加している背景は、建築技術の発展やリノベーション・リフォーム技術が進化して古いマンションでも問題なく住めるようになっていることが要因でしょう。

参照：築後３０、４０、５０年以上の分譲マンション数

国土交通省の調査によって、今後も築年数が経過した中古マンションは増えていくと試算されています。

安く購入できてマンションをリノベーションして住むことが主流になっている現代では、築30年のマンションは供給数も多く、その分リノベーション物件や価格が安い物件も増えており需要が高まっています。

築30年のマンションは2019年末の段階でも213.5万戸存在しており、これはマンションストック数の30以上を占める割合です。
築年数が高いマンションが増加している現代では、これからも築30年を超えるマンションが増えていくと予想されます。

物件を探す際に耐用年数という言葉を耳にすることがあります。
耐用年数とは減価償却資産が利用できる年数のことであり、物件が利用できる期間のことです。

建物の寿命を耐用年数と勘違いしている人が多いですが、耐用年数と寿命は異なる別物。
耐用年数が法律で定められた建物を利用できる期間であるのに対して、寿命は建物が老朽化に耐えられず崩壊する期間です。

築年数の高いマンションを購入する前に、耐用年数と寿命の違いを理解しておきましょう。

鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は47年といわれています。
しかし寿命は耐用年数より長い傾向があるので、耐用年数はあくまで住める目安として参考にしておくことをおすすめします。

鉄筋コンクリート造マンションの寿命は平均で68年です。

47年といわれている耐用年数と比較すると寿命は20年近くの差が生じています。

また鉄筋コンクリート造マンションの寿命は100年以上と試算されており、メンテナンスに左右される点が大きいでしょう。

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築30年のマンション購入にはさまざまなメリットがあります。
マンションはローンで支払うことが多いですが、築30年のマンションは価格も安く求めやすい物件といえるでしょう。

コスト面以外にもメリットが豊富な築30年マンションのメリットをチェックしておいてください。

築30年のマンションを購入するメリットは安さにあります。

東京都の中古マンションにおける築年数別の成約価格平均

安いだけでなく築30年も経過したマンションは資産価値が下がっていることに加え、新築当時の価格が安いこともあり、中古マンションは新築に比べて4割程度の価格で購入することができます。

安価で購入でき価値が下落しにくい築30年マンションの購入をおすすめします。

築30年のマンションでは価値が下がりきっているため、大幅に価値が下落することはありません。
建物の価値は築10年で大幅に下がり、築20年を超えると横ばいになる傾向があります。

築30年のマンションではこれ以上価値が下がることはなく、購入時の資産価値を維持することができるでしょう。

マンションを買う際には管理状況をチェックしておくことをおすすめします。
ゴミ捨て場やエントランスなど共同部分の管理状況によって、マンションの資産価値が変動するものです。

新築マンションであれば出来て間もないので管理状況を確認しづらいでしょう。
しかし築30年のマンションであれば管理状況の良し悪しが浮き彫りになっていることが多いです。

築30年のマンションは管理状況を把握しやすいので、購入を検討する前に管理状況をチェックしておきましょう。

築30年のマンションは立地条件が良い物件が多い傾向があります。
なぜなら立地条件の良いエリアは先に建築されていくので、新築マンションを建てようとしても立地の良いエリアには既にマンションが建設されていることが多いからです。

つまり築30年マンションなど築年数が高い物件ほど、立地条件が良いエリアに建設されています。

築30年のマンションは大規模修繕工事済みの物件が多いです。
マンションは耐久性をふまえて、外壁塗装・下地の補修、防水、設備など大規模な修繕工事をおこなう必要があります。

築年数が高い物件ほど大規模修繕工事を既に終えていることが多く、物件の耐久性や管理状況が保証されているでしょう。

参照：国土交通省 第３編 長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント

大規模修繕工事は国土交通省によって12年に1度はおこなうように義務付けられています。
つまり築30年の物件であれば既に2度の大規模修繕工事が完了している可能性が高いでしょう。

2度も大規模修繕工事をおこなった物件であれば安心して購入することができます。

マンションの耐震性を決める「新耐震基準」は1981年6月に施行されました。
築40年以上のマンションであれば新耐震基準施行前の古い「耐震基準」を基に建築されている可能性があります。

築30年のマンションであれば既に新耐震基準が施行されてから建築されているので、耐震性が保証されているでしょう。

1981年6月に施行された新耐震基準とは「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」物件を建築するように義務付ける建築基準です。

対して旧耐震基準では震度5以上の地震への耐震性が保証されておらず、「震度5程度の地震であっても建物の崩壊は免れるが損傷は避けられない」程度の耐震性しか持ち合わせていませんでした。

マンションを購入する際には築年数が何年の物件かをチェックすることで、耐震性を確認することができるでしょう。

築30年のマンションを選ぶ際にはいくつかチェックポイントがあります。
残り何年住めるか分からない中古物件を購入する際には、事前にチェックしておくべき項目があるのです。

物件購入の際のチェックポイントを注意点を交えて確認しておきましょう。

中古マンションに残り何年住めるかは、これまでのメンテナンス度合いによって変わってきます。
メンテナンスがおこなわれてきたか過去の管理状況を把握するために修繕履歴をチェックしておきましょう。

どの程度のスパンで修繕がおこなわれてきたかによって中古マンションに後何年住めるのか寿命が決まります。

また注意点として修繕積立金をチェックしておいてください。
修繕積立金が相場より安い場合は、十分に積立金を用意できていない可能性がありますので要注意です。

築30年など築年数が高いマンションを購入する際には配管設備をチェックしておきましょう。

配管設備は管理状況によって劣化状況が異なります。
注意点として適度な修繕工事をおこなっていない中古マンションでは、配管設備が老朽化してしまっている可能性があるので注意しましょう。

配管設備の寿命は25年〜30年と建物の寿命に比べて短いです。

築30年のマンションであれば修繕工事・配管設備の交換をおこなっていなければ既に配管設備が寿命を迎えている可能性が高いでしょう。
中古物件を購入する前の注意点として、修繕履歴や修繕計画をチェックして配管設備が寿命を迎えていないかを確認してみてください。

築30年のマンションを購入する際には空室率と過去の取引事例をチェックしておきましょう。

空室率が高いマンションでは住人から管理費や修繕積立金を十分に徴収できていない可能性が高いです。
管理費や修繕積立金が少ないマンションではメンテナンスをおこなう回数も少なくなってしまい、管理状況が疎かになってしまうでしょう。

また築30年のマンションで過去に取引事例が少ない場合は、空室率が高く修繕積立金の徴収が難しい可能性が高いです。
修繕積立金を徴収できないことによってメンテナンスをこまめにおこなえず、マンションの寿命を短くすることになります。
寿命が何年も残っていないマンションを購入しないように、空室率と取引事例をチェックしておきましょう。

築30年のマンションを購入する際には税金と住宅ローンの仕組みを把握しておきましょう。

中古マンションを購入すれば税金が発生してしまいます。
支払う税金と中古マンション購入に関わる住宅ローンについて理解しておくことで、マンション購入をスムーズにおこなえるようになるでしょう。

マンション購入の際にかかる税金には次の3種類があります。

• 印紙税
• 不動産取得税
• 登録免許税

印紙税とは印紙税法によって定められた課税文章を対象に課税される税金です。
中古マンション購入の際には次の課税文書が印紙税の対象となります。

• 「不動産売買契約書」不動産取引時に取り交わす契約書
• 「金銭消費貸借契約書」住宅ローンを借りる際に取り交わす契約書
• 「建築工事請負契約書」注文住宅などを建てる際に取り交わす契約書

不動産所得税とは不動産を所有していることによって発生する税金です。

不動産所得税は不動産を購入・贈与・建築したいずれの場合でも、不動産所得税を支払う必要があります。
つまり中古マンションを購入した時にも納税の義務があります。

中古マンションなど不動産を所有した場合には、法務省の登記簿に不動産を登録する必要があります。

この物件は誰の所有物かを明確にするために登記簿への登録手続きが必要になるのです。
登記簿への登録手続きに登録免許税という税金が発生します。

つまり中古マンションを購入した際には登録免許税を支払いましょう。

住宅ローンとは不動産を購入する際に金融機関から融資を受ける制度のことです。
現状ではローンを組み数年単位の返済計画を立てて、中古マンションなど不動産を購入する人が多いでしょう。

築30年のマンションを購入する際には住宅ローンの仕組みをチェックしておくことをおすすめします。
住宅ローン控除の対象となれば税金が控除されるメリットを受けることができるので、住宅ローンについての理解を深めておきましょう。

住宅ローンを組む際に一定基準を満たしていれば住宅ローン控除を受けることができます。
住宅ローン控除とは所得税や住民税からローン残債の1％が控除される減税措置です。

住宅ローン控除に関する注意点としては築年数や耐震基準を満たしていなければ、受けることができない点にあります。
中古マンションを購入する前に住宅ローン控除の対象となる物件か、チェックしておきましょう。

住宅ローン控除を受ける要件として築年数の上限が挙げられます。
築20年（耐火建築物の場合25年）以内の物件に対して、適応される住宅ローン控除は築30年の中古マンションには適応されません。

しかし築年数が基準より高い物件であっても、耐震基準が基準内であれば住宅ローン控除を受けることができます。
住宅ローン控除を受ける際の耐震基準は以下の要件をいずれか満たしている物件です。

• 「耐震基準適合証明書」を取得している
• 「耐震等級1以上」を取得している
• 「既存住宅売買瑕疵（かし）保険」に加入している

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豊富なメリットがある築30年のマンション購入ですが注意点も存在します。
築年数が高いことによって住宅ローン控除を制限される・受けられないなどデメリットもが生じてしまうのです。

築30年のマンションを購入する前に注意点を確認しておきましょう。

中古マンションを購入する際には住宅ローンを利用することが多いでしょう。
しかし築30年のマンション購入時には住宅ローン控除に制限があります。

なぜならローンを貸してくれる金融機関は、万が一ローンを支払えなくなった時の保険として抵当権という権利を不動産に設定します。
抵当権に設定された物件は返却することができず、ローンが払えない時に担保として金融機関に権利を譲渡するのです。

しかし築30年のマンションでは担保評価額が低い可能性が高く、住宅ローン控除が通らない可能性があります。
住宅ローンが通っても、住宅ローン控除に制限がある可能性が高いので注意しましょう。

具体的な住宅ローンの制限として返済期間と融資金額の制限が挙げられます。

通常であれば最大35年の返済期間で設定される住宅ローンですが、築年数が高い物件では「法定耐用年数(47年)ー現在の築年数」でしか返済期間を設定されないことがあります。

また融資金額も築年数によって制限されることがありますので、築30年のマンションを購入する際には借入金が少なくなる可能性を考慮しておきましょう。

築30年のマンションを購入する際の注意点として、住宅ローン控除を受けられない可能性を考慮しておきましょう。

住宅ローン控除を受けられない場合は、マンション購入前から十分な資金を用意しておく必要があります。
ローン返済が滞らないように住宅ローン控除を受けられる物件かを確認しておいてください。

築25年以内が住宅ローン控除を受けられる基準とされています。

住宅ローン控除は築20年（耐火建築物は25年）以下の物件でなければ適応されません。
つまり築30年では住宅ローン控除の対象外となってしまう可能性が高いでしょう。

築30年のマンションでは住宅ローン控除を受けることが基本的にはできません。

しかし一定の耐震基準を満たす物件であれば、築年数が基準より高くても住宅ローン控除を受けることができます。
中古マンションを購入する前の注意点として、以下の建築基準のいずれかを満たしている物件か確認しておきましょう。

• 「住宅性能評価書（耐震等級1以上）」を取得している
• 「耐震基準適合証明書」を取得している
• 「既存住宅売買瑕疵保険」に加入している

住宅性能評価書とは国土交通大臣に登録した第三者評価機関が公平な評価で、住宅の性能を判定した評価書です。
耐震基準を一定以上満たしているかを住宅性能評価書で判断されます。

住宅ローン控除を受けるには耐震等級1級以上の評価がされている住宅性能評価書が必要です。

耐震基準適合証明書とは建物が一定以上の耐震性を持ち合わせているかを証明する書類です。

指定性能評価機関や建築士事務所に登録している建築士が発行することができ、耐震基準適合証明書によって耐震性を認められた物件であれば住宅ローン控除の対象となります。

既存住宅売買瑕疵保険とは中古物件の査定と保証が同時にされる保険です。

住宅専門の保険会社（住宅瑕疵担保責任保険法人）によって査定と保証がされる既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、築年数が高くとも住宅ローン控除を受けることができます。

具体的にリフォームの見積もりを行うと、築年数が古いほどリフォーム費用が高額になるケースもあるので注意が必要です。

その要因として「アスベストの除去」「水回りのリフォーム」「断熱性のリフォーム」などが挙げられます。

まずはアスベストに関しては、飛散して吸い込むと健康被害があるアスベストはリフォームの際に撤去費用として数百万円かかってしまうケースがあります。築30年を超えるマンションの場合、レベル1と呼ばれるアスベストが使用されていることがあります。

次に、水回りのリフォームですが、水回りの劣化は一般の方がパッと見ただけでは分からず、実際に見積もりやリフォームを行う際に配管の修繕やユニットバスの交換など想定していなかった出費につながるケースもあります。

断熱性や遮音性を高めるリフォームです。やはり新築マンションほど性能が高くない傾向にあるので、生活の質を上げるために断熱材を入れたり、二重窓にする方も増えています。

最後に断熱性のリフォームですが、中古マンションの場合は最新のマンションに比べて断熱性能が劣っているケースがあり、壁や床に断熱材を入れたり、2重窓、床暖房のリフォームを行うことでリフォーム第が嵩むケースがあります。

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築30年のマンションとなると後何年住めるか不安に思う声も多く、建て替えを検討することがあるでしょう。
マンションの建て替えをおこなうことによって、耐久性を補強でき綺麗な物件へと変えることができるのでさまざまなメリットがあります。

しかし建て替えには膨大な費用が発生し、さまざまな注意点を確認しておかなければいけません。
築30年のマンションを購入する前に、マンションの建て替え時の注意点を把握しておきましょう。

築30年のマンションになったからと簡単に建て替えることはできません。

マンションの建て替えには所有者の5分の4以上の賛成が必要です。
実はマンションの建て替えには、このように厳しい条件が定められているので建て替えをおこなうことは多くありません。

中古マンションを建て替える際には膨大な建て替え費用が発生します。

建て替えにかかる費用は各世帯あたり1,000万円〜2,000万円程度が相場となっており、費用が高額なため簡単には建て替えをおこなえないでしょう。

中古マンションの建て替えは簡単におこなえるものではありません。

実際国土交通省が発表した全国の建て替え件数は2020年7月時点で254件(1.9万戸)です。
この数字はわずか全体の2%しか建て替えをおこなっていないことが証明されています。

費用や大多数の賛成が必要なことから、中古マンションの建て替えは難しいでしょう。

建て替えが難しい現状ですが、築30年のマンションであっても建て替えをおこなうことはできます。
そもそも築30年のマンションを何年も人が住める状態にするためには、建て替えが最も効果的でメリットが多いのです。

メリットは豊富だが高額な費用が発生する建て替えをおこなうには、どのような方法があるのか確認しておきましょう。

築30年のマンションを建て替える方法として居住者負担で建て替えをおこなう方法があります。

各世帯1,000円〜2,000円の相場費用が必要になりますが、居住者が負担できれば建て替えは可能です。
しかし実際には高額すぎる費用によって建て替えが起きないことが多いので現実的ではないでしょう。

築30年などの中古マンションが建て替えできない理由は膨大な費用にあります。
1,000円以上かかる建て替え費用を支払いたくないと反対意見が多く、建て替え計画が保留になってしまうことが多いでしょう。

しかし建物の容積率を上げることで建て替え費用を担保することができます。
分譲費用で建て替え費用をまかなうために、建物の容積率を上げて戸数を増やすのです。

マンションの建て替えが困難な場合には、マンションの敷地売却制度を利用する方法があります。

マンション敷地売却制度とは買取人（デベロッパーなど）に一括で不動産を売却して、買取人が新しく不動産を建築。
マンションに住んでいた区分所有者は買取人が新しく建築した不動産を購入して、建て替えなしに何年も住める不動産を手に入れる方法です。

建て替えが困難な状況で何年も継続して住む住宅が必要な場合は、住宅取引専門のデベロッパーなどに相談してマンションの敷地売却制度を利用してみるといいでしょう。

今回は、築30年の中古マンションの寿命やメリット、逆に注意すべきポイントなどについて解説しました。

マンションの耐用年数と寿命には大きな違いがあることをご説明しました。

築30年のマンションでもメンテナンスがしっかりおこなわれて、管理状況が良い物件であればまだ何年も住めるでしょう。

築年数の高い物件が増えている現代では、新築マンションを購入するより築30年のマンションを購入する方がお得かもしれません。

築30年のマンションには豊富なメリットがあり、住宅ローンに関する注意点などを押さえておけば不動産として十分価値を生み出せるでしょう。

マンション購入を検討している人は、築30年のマンション購入を検討してみてください。

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