準住居地域の特徴は？メリットや制限やおすすめする理由についても詳しく紹介！

準住居地域は、他の住居系地域にはない魅力的な特徴が沢山あります。中でも特徴的な道路沿いで利便性に優れた環境は、特に車を利用している生活スタイルの方におすすめしたい最適な地域です。そこで、準住居地域について詳しく解説しながら、居住地としておすすめしたい理由を解き明かしていきましょう。

 

準住居地域とは、都市計画法に基づいて用途別に区分けされた地域の1つで、住居地域、商業地域、工場地域など地域によって活用目的や建物の大きさなどが定められています。都市計画法第9条より引用すると、準住居地域とは「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい用務の利用の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保持するため定める地域」となっています。
分かり易く言い換えると、「道路の沿道地域に相応しい用途のビルや建物、店舗などと並び建っても違和感のない建築物であること。さらに、同じ地域で生活する居住者に悪影響を及ぼすことのない住環境を保持できる建物のみ建造できる地域」ということです。

都市計画法で定めらている用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域など住居地域の中でもいくつか区分けされています。その他、商業地域や工業地域なども同じ地域の中でさらに細かく分けられ、用途別に合計13種類に区分けされています。
13の地域はそれぞれ特徴が違い、建造物の制限もそれぞれ地域によって個別に定められています。準住居地域は、用途別に分けられた13種類の中の１つです。

準住居地域は、具体的に表現すると道路沿い周辺地域のことで主に幹線道路沿い周辺エリアに指定されていることが多く、車が通る広い道路周辺地域をイメージするとよいでしょう。
準住居地域の特徴は、道路沿い特有の環境を踏まえた建物が建ち並ぶ環境であり、かつ住居としても活用する地域のことです。その為、住人を脅かすような建物や人が生活する環境に相応しくない建物は禁止されています。あくまで住居環境の保全も確保しなければいけない地域なのです。

居住環境も保持しなければいけない準住居地域は、車の往来が激しい幹線道路沿いエリアであっても建物に条件や制限は設けられています。しかし制限の範囲は他の地域に比べると緩和されており、生活に必要な建物は殆ど許可されています。建築が許可されている主な建物は以下の通りです。
 

都市計画法の規約では、準住居地域は他の住居系地域で建築を許可されている建物は全て建築可能です。規約上は普通の木造一戸建ての住宅でも木造アパートでも可能なのですが、実際は車の往来が激しく騒音による理由もあり、防音対策を施したマンションタイプの共同住宅が多くみられる地域です。
 

幼稚園や小学校、中学校、高等学校は、他の住居系の地域が許可されているのと同様に準住居地域も建築可能です。条件や制限も特に設定されていません。

都市計画法より、準住居地域は「住居の環境を保持するため定める地域」とあり、図書館は当然建築可能です。建設に関する建物の制限は、建物の高さ制限以外特に設けられていません。

寺社に関しても、準住居地域では可能です。都市計画法では、許可の項目に「神社、寺院、教会等」とあり、条件や制限項目には特に記載はありません。

準住居地域内の病院建設は、もちろん可能です。道路沿線にあると救急車などの搬送には大変便利で、病院にとってメリットの多い立地です。しかも住居環境を保持されているエリアであり、病院には最適な場所と言えるでしょう。
因みに、病院は住居系でも低層住宅専用地域は建築不可とされています。
 

住居系の第一種低層住宅専用地域と第二種低層住居専用地域では許可されていない大学や高等専門学校、専修学校、その他それらに準ずる建物も、準住居地域は建築可能です。
 

準住居地域では、老人福祉センターや児童厚生施設などの福祉施設の建築は可能です。その他、類似した老人ホームや身体障害者福祉ホーム等福祉関連の建物は殆ど建築が許可されています。

 

他の地域に比べ比較的制限が緩和されている準住居地域ですが、それでも建築する時にはいろいろな制限が定められています。基本は、周囲の居住環境を損なわない配慮と対策を理由に決められた制限です。主な項目をピックヤップして制限の内容を調べてみました。詳細は以下の通りです。
 

建ペイ率とは、敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことで、パーセントで表します。建築面積とは、敷地の凹凸や傾斜などは考慮に入れず水平とみなして建物を上空から見た時の面積を言います。いわゆる「水平投影面積」のことです。
準住居地域の場合は、住居系の第一種と第二種住居専用地域と同様で、建ぺい率は50%、60%、80%のいずれかとなっています。

容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことで、建ぺい率と同じくパーセントで表します。準住居地域の容積率は、住居系の中高層住宅専用地域と同じ100%、150%、200%、300%、400%、500%と定めらています。延べ床面積なので、2階建てより3階建て、3階建てより4階建てと、階数が増えれば増えるほど容積率が上がります。
容積率の制限値は、定められた用途地域の最高容積率か、接する道路の幅によって決められる基準容積率のどちらか低い数値が最高制限値となります。
 

道路斜線制限とは、道路に面した部分の高さを制限する決まり事で、建物の採光や陽当り、風通しを確保することを理由として定められた制度です。具体的に制限の高さを測るには、敷地に接する道路から発生する計算上の斜線を測定して建物の高さを割り出します。
道路から一定の適用距離をとり離れた場所に建物を建てた場合は、斜線制限はなくなり自由に建てられます。
準住居地域の適用距離は、20m、25m、30m、35mの内どれかとなっています。斜線制限がある建物の場合は傾斜の勾配は1.25或いは1.5と定められています。

隣地斜線制限とは、隣の土地に接する側に対する建物の高さを制限する制度で、高さ20m或いは31m以上の部分に対して制限が設定されています。隣地斜線制限は、隣と接する敷地の境界線から発生する計算上の斜線を基に計算されています。準住居地域の場合は、基準の高さ制限は20m、傾斜の勾配は1.25倍となっています。
高層のマンションが１つの側面だけ部分的に傾斜して建っているのは、隣地斜線制限に合わせて建築されているからです。
 

日影規制とは、正式には「日影による中高層の建物の制限」のことで、日照の確保を主な理由として設定された制限で、建物の高さを制限することで周囲の日影を防止する対策です。
具体的に定めらている内容は、「12月の冬至の日を基準とし、一定時間以上日影にならないよう建物の高さを制限する」とあります。準住居地域の場合は、高さ10m以上の建築物に対して制限が課せられます。
因みに、日影規制の背景には1970年代に起きた日照権の訴訟問題が起因となっています。

準住居地域では、敷地面積にも最低制限が定められています。土地を分割することで分割した狭い敷地に建物が建ち並び、密集することで陽当りや風通しを悪くし、さらに防災の面でも良くない状況になることを理由として定められています。生活環境の悪化を防止するための対策です。
最低限度以下の敷地には、建築が許可されないので新たに建築することはできない仕組みになっています。準住居地域に適用されている最低限度は、200㎡以下の敷地面積に対してのみ規制されています。

準住居地域は、一般的な住宅街とは趣が違い中高層ビルやマンションが多く建っています。車が往来する道路沿線を中心に広がる地域という特異性が生み出すメリットや特徴も沢山あります。そこで、最後に主なメリットをまとめてご紹介しましょう。

準住居地域は、他の地域に比べると日影規制が比較的緩和されています。住居系の低層住宅専用地域や田園住居地域は日影規制による建物の高さ制限が7mに対して、準住居地域は近隣住居地域や準工業地域と同じ10mに設定されています。その為、敷地を有効利用できるので中高層マンションやビルなどを建築し易いメリットがあります。
 

準住居地域は、住居地域としても認められている地域でありながら中高層の建物や商業ビルも建てられる特徴的な地域です。マンションをはじめ飲食店やスーパーなどが揃った商業施設やショッピングモールがあるビルなど、様々な業種が建ち並んでいるエリアが多くあります。生活する住環境としては大変利便性に優れたメリットを有する地域です。

準住居地域は、道路沿線でしかも車に関係する建造物が多く建っているエリアという特徴を有する立地から、車移動に便利な環境が整っています。幹線道路がすぐ近くにあるアクセスの良さと利便性に優れている点は、車を利用される方にとっては大変嬉しいメリットでしょう。

準住居地域は、道路沿いを中心とした特徴的な環境や、アクセスの良さと利便性に優れているメリット、そして建築する際の制限は全て快適な住環境を守るための規制であることもお分かり頂けたでしょう。
準住居地域は、特に車を利用される方にとって都合の良い立地条件が整っている、おすすめの地域なのです。

 

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