マンション購入を夫婦で共有名義にしたらどうなる？メリット・デメリットは？

「マンション購入するときに共同名義にするべき？」

「共同名義はリスクがあるって聞いたけど、よくわからない」

住宅購入は、多くの方にとって人生で1度経験するかしないかのイベントですので、共同名義についてよく分からない方も多くいらっしゃいます。

そこで本記事では、マンション購入時の共同名義についてメリット・デメリット、共同名義が向いているパターンなどについて解説します。

さらに、共同名義の変更方法や気をつけるポイントについても紹介しています。

マンション購入時の共同名義について検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

これまで、マンション購入では、登記の名義を世帯主ひとりとする「単独名義」にする人がほとんどでした。

しかし、現代では、共働き世帯が増えていることや夫婦それぞれが資産を持つことなどの理由から「共有名義」にする人が増えています。

実際、マンション購入時には「共有名義」にする方が良いのでしょうか？

今回は、マンション購入時の名義の種類から共有名義のメリット・デメリット、共有名義の注意点やマンション購入前に気をつけるポイントまで詳しく解説いたします。

単独名義の良いパターンやマンションの共有状態を解消する方法に関してもお話しするので、参考にしてください。

共同名義になる最も多いケースとしては、複数人で資金を出し合ってマンションを購入する場合です。
結婚や出産を機に夫婦それぞれが貯金を出し合ったり、親子それぞれが資金を出し合ったりするケースが考えられます。

1人では購入できない高額マンションについて、共同名義であれば手が届くという場合にも利用されるケースがあります。
マンションの共有名義は、後々共有者間でトラブルが発生するケースもあるため慎重に判断することが重要です。

遺産相続時に、単独名義にせず複数人で相続登記を行い、マンションを共有名義にするケースもあります。

この際には、一般的に遺産分割協議と呼ばれる遺産の分け方を話し合う会議を経て、相続人同士で合意した持分割合を設定することも可能です。

相続によって共有名義としてマンションを所有すると、様々な制約が生まれることになるため、一般的には1人の相続人の単独名義にすることが良いと言われています。

まずは、不動産の名義の種類についてお話しします。

マンションなどの不動産の購入時に、不動産が“自分の所有”であることを示すために、「登記」の手続きを行わなければなりません。

その時の登記の名義には、2種類あることをご存じですか？
不動産登記の種類は、以下の通りです。

それぞれの不動産名義について、詳しく解説します。

不動産登記の際に、単独（一人）の名義で登記することを「単独名義」といいます。
名義は夫婦どちらでも構いませんが、世帯主の名義とするのが一般的です。

夫婦のどちらかだけ収入がある場合や、収入に大きく差がある場合には、単独名義にする傾向にあります。

不動産登記の際に、複数の名義で登記することを「共有名義」といい、複数の人で1つの不動産を所有している状態を表します。

マンションなどの不動産購入時に、複数人で共同で出資して購入した時に使われる「共有名義」。
ただし、すべてが同等の名義の配分になるわけではなく、“出資した割合”に応じた持ち分で登記をすることになります。

例として、3,000万円のマンション購入を購入すると仮定しましょう。
購入時の費用負担が「夫1,500万円、妻1,500万円」の場合は、それぞれ“2分の1”の持ち分です。
購入時の費用負担が「夫2,000万円、妻1,000万円」の場合は、夫が“3分の2”、妻が“3分の1”の持ち分となります。

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マンション購入時の不動産登記を共有名義にする場合は、どのようなメリットがあるのでしょうか？

共有名義の6つのメリットについて詳しくお話しします。

マンション購入をする時には、多くの人が“住宅ローン”を利用するでしょう。
共有名義の場合、それぞれの名義で住宅ローンを組むケースがほとんどです。

それぞれの名義で住宅ローンを組んだ場合は、一定の要件を満たすことで、それぞれの収入に対して「住宅ローン控除」を受けることができます。

しかし、単独名義でマンションを購入した場合は、共働きであっても住宅ローンの契約者のみ住宅ローン控除を受けることが可能。

つまり、単独名義よりも共有名義のほうが、住宅ローン控除を多く受けることができるため、大幅に節税することが可能となるのです。

そもそも「住宅ローン控除」とは、どのようなものかご存じでしょうか？
住宅ローン控除とは、正式には「住宅借入金等特別控除」という名称で、住宅ローン減税とも呼ばれています。

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用する際に支払わなければならない金利負担を軽減するためにつくられた制度です。

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅の新築・取得などをした場合に、年末のローン残高の0.7％を所得税や翌年の住民税から最大13年間控除することができます。

住宅ローン控除の主な要件は、以下の通りです。

要件を満たさない場合は、住宅ローン控除をうけることはできないので、注意が必要です。

購入したマンションを共有名義にすることで、譲渡所得の控除額を増やすことができます。

「譲渡所得」とは、マンションなどの資産を譲渡・売却した際に発生する所得のこと。
譲渡所得といっても、譲渡した金額すべてが譲渡所得とみなされるわけではありません。

そして「譲渡所得」に対して課税される税金（所得税・住民税・復興特別所得税）のことを「譲渡所得税」といいます。

ただし、マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。

この特例の控除額は、ひとつのマイホームにつき3,000万円ではなく、共有名義の場合はそれぞれが最高3,000万円の控除を受けることが可能。

つまり、夫婦の共有名義にしている場合は、それぞれが3,000万円の控除を受けることが可能なため、マンションを売却する際の課税譲渡所得金額を大幅に減らすことができるのです。

課税譲渡所得金額の計算方法をお話しします。

課税譲渡所得金額は以下の計算式によって算出しましょう。
「課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）」

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を利用する場合には、以下の計算式を使用してください。
「課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円」

譲渡所得税は、以下の計算式で算出可能です。
「譲渡取得税＝譲渡所得×税率」

共有名義は、贈与税の対策にもなるメリットがあります。

マンションなどの購入費用を両親に援助してもらう人もいるでしょう。

マンションの購入資金に関しては、直系尊属（親・祖父母など）からの贈与に限り、一定の金額までの住宅取得資金の贈与が非課税となります。

しかし、一定の以上の金額を援助してもらう場合、どうしても贈与税がかかってしまうのです。

ただし、マンションの名義を“親とあなたの共有名義”にする場合は、贈与税を支払う必要はありません。

共有名義は、相続税の対策にもなるメリットがあります。

単独名義でマンション購入した場合、名義人が亡くなった後に配偶者や子供がマンションを相続し、マンションの評価額がそのまま相続税の課税対象となります。

しかし、共同名義であれば、亡くなった名義人の持分に応じた部分のみが相続税の課税対象となるため、単独名義の時よりも相続税を節税することができるのです。

連帯債務やペアローンなどの住宅ローンを利用する場合、住宅ローンの契約者の収入を合算して審査を受けることが可能。

そのため、単独名義で住宅ローンを組むよりも高額なローンを組むことができるのです。

つぎに、マンション購入時の不動産登記を共有名義にする場合のデメリットについてお話しします。

共有名義の7つのデメリットは、以下の通りです。

単独名義の場合、「マンションを売却したい」という希望があったら、名義人の意思で売却が可能です。

しかし、共有名義の場合は、共有者全員の同意が必要であり、一人でも同意が取れない場合は売却することができません。

共有名義の場合、共有者が増えて複雑になるデメリットがあります。

例えば、共有名義でマンション購入後、共有者の一人が亡くなってしまった場合で考えてみましょう。

共有者の一人である亡くなってしまった人の持ち分は、相続の対象です。

相続者が一人であれば問題は少ないですが、相続者が複数人いるケースも考えられます。
相続人が複数いる場合、共有者もその分増えてしまう可能性があるでしょう。

相続によって共有者が増えれば増えるだけ、マンションの売却や改造築の際の同意が得られないなどのトラブルが発生する可能性が高くなってしまうのです。

共有名義でマンション購入した際に、「持分割合」と「購入資金の負担割合」が合わない場合、贈与税の対象となってしまう可能性があります。

3,000万円のマンションを夫2,000万円、妻1,000万円の割合で購入したと仮定します。

この場合、持分割合は夫3分の2、妻3分の1となるのが通常です。

しかし、この時に持分が2分の1ずつの持分割合などで登記してしまった場合、持分割合を超えた分は“贈与”と見なされてしまうことがあるのです。

住宅ローンを利用している場合は、共有者が退職や減給によって、住宅ローンの返済が難しくなってしまうこともあるでしょう。

その際に、共有者の自己資金（貯金など）で返済していれば問題ありません。

しかし、もう1人の共有者が住宅ローンの返済を肩代わりしてしまうと、それだけで“贈与税”の対象となってしまう可能性もあります。

万が一、贈与税が発生してしまった場合には、結果的に損をしてしまうこともあるので、十分注意しましょう。

マンション購入で共有名義にするために、それぞれで住宅ローンを利用する人も多いでしょう。

住宅ローンを利用する時には、住宅ローン諸費用が必要となります。

もし、2人で住宅ローンを利用する場合には、単純に2倍の住宅ローン諸費用が必要となってしまう可能性があるのです。

そのため、共有名義にすることは、マンション購入で必ずしもお得になるとは限らないということを覚えておきましょう。

マンションをしばらく空けるなどの理由で、マンションの貸し出しを検討することもあるでしょう。

しかし、共有名義の場合は、一人の意見でマンションの貸し出しをすることはできません。

共有名義のデメリット①で売却は、共有者全員の同意が必要とお話ししました。
貸し出しの場合は、“共有持分の過半数”から合意を得る必要があります。

仮に3人で3分の1ずつの持分を所有している共有名義の場合は、3人のうちの2人から同意を得られなければなりません。

共有名義のマンションの場合、一人の意見ではリフォームなどのマンション修繕ができない可能性があります。

資産価値を上げることを目的とした修繕・リフォームなどに関しては、不動産の「管理行為」にあたるため、共有持分の過半数から合意を得る必要があります。
（例:新品同様にするリノベーションなど）

しかし、共有物の設備などを大きく変えない、現状を維持する範囲でのマンション修繕・リフォームは、不動産の「保存行為」にあたるため、共有持分のある人が単独でも行うことが可能。
（例:築年数による経年劣化に対する修繕など）

ただし、現状維持のためのリフォームだったとしても、管理行為として判断されてしまうケースもありますので、注意が必要です。

夫婦の共有名義でマンションを購入するケースも少なくありません。

しかし、夫婦で暮らしているうちに離婚を検討することもあるでしょう。

夫婦の共有名義のマンションの場合、離婚の際に「どちらが住むのか」「売却するのか」「名義の変更」「住宅ローンの残債」など、考えなくてはならないことが数多くあります。

そのため、離婚の際にトラブルの原因になってしまうケースも多いのです。

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ここまで、共有名義でマンション購入した場合のメリット・デメリットについて詳しくお話ししました。
しかし、マンションを「単独名義」で購入した方が良い場合もあるのです。

ここでは、「単独名義」が良い3つのパターンを紹介します。

共有名義のデメリット③でもお話ししたように、共有名義が休職や退職などを行い、もう1人の共有者が住宅ローンの返済を肩代わりしてしまうと、それだけで“贈与税”の対象となってしまう可能性があります。

したがって、妊娠・出産や定年退職などライフステージの変化が予定されている場合は、単独名義の方が適していると言えるでしょう。

共有名義のデメリット②でもお話ししましたが、相続によって共有者が増えれば増えるほど、マンションの売却や改造築の際の同意が得られないなどの手続き上のトラブルが発生する可能性が高くなってしまいます。

トラブルをできるだけ回避するためにも、相続人が多い場合には、単独名義にすることをおすすめします。

収入が不安定や収入が無くなる可能性があるなどの場合、将来的に住宅ローンの返済が滞ってしまう可能性があります。

共有名義の場合は、上記のような状況の変化による融通が利きにくい一面があります。

しかし、単独名義であれば、問題が発生した時に柔軟に対応することが可能。
そのため、共有名義人の収入面に心配がある場合には、単独名義にした方が安心だと言えるでしょう。

マンション購入時に、共有名義にする場合の注意点についてお話しします。

共有名義にする場合の注意点は、以下の通りです。

夫婦の場合、妊娠・出産などのライフステージの変化によって、産休や育休を取得する人がほとんどです。
産休や育休期間は、収入が下がってしまいます。
また、妊娠・出産以外にも、怪我や病気などで収入減少してしまうことも考慮に入れましょう。

それらの収入減少についても、しっかりと考えたうえで、ローンの返済計画をたてることをおすすめします。

親子で共有名義にする場合、共有者が亡くなってしまった時に、そのままマンションに住み続けられるか否かは、重要なポイントです。

実は、相続時に兄弟や親族間でトラブルになってしまうケースも少なくありません。
相続について後々トラブルが起きないように、兄弟・親族などに事前に相談しておきましょう。

マンションを共有名義にするためには、その分の出資が必要です。
その際に、住宅ローンを利用する人がほとんどです。

住宅ローンを利用するということは、その分の負債を抱えるということを理解しましょう。

また、住宅ローンを含めた返済負担率によっては、他のローンが組めなくなる・ローンの借入条件が厳しくなってしまう可能性もあるので、注意が必要です。

共有名義でマンション購入後、離婚となってしまった場合、希望通りにマンションの処分ができない可能性があります。

「マンションの売却」「どちらかが住み続けるのか」「住宅ローンの残債」など検討しなければならないことも少なくありません。
また、方針が決まった場合でも売却金額などさまざまな問題で、希望通りに進まないケースの方が多い傾向にあります。

夫婦共有名義でマンション購入する場合には、離婚時の注意点もしっかりと理解しておくことが大切です。

もし、マンションの共有状態を解消したい場合は、どうしたらよいのでしょうか？

ここでは、マンションの共有状態を解消する方法についてお話しします。

まずは、共有者全員の同意のもと売却をする方法です。
マンションの売却代金を持分割合に応じて分配することで、共有状態を解消します。 

マンションの相場通りに売却が可能で、持分割合に応じたお金が入ってくるため、公平感があるというメリットがあります。

しかし、共有者全員の同意が得られなければ、この方法は使えないので注意が必要です。

つぎに、他の共有者に持分を買い取ってもらう方法です。
あなたの持分を買い取って貰うことができれば、あなた自身は共有状態を解消可能。

売却金額の交渉を自由に行うことが可能ですが、他の共有者に資金力が必要となります。

上記の方法とは反対に、他の共有者の持分を買い取る方法もあります。
他の共有者の持分をすべて買い取ることができれば、あなたの単独名義のマンションとして利用可能です。

しかし、他の共有者の持ち分をすべて買い取る資金力と他の共有者の説得も必要となります。

ここまで紹介した方法で、共有状態の解消が難しい場合は、裁判所を通して行う共有物分割請求訴訟を行いましょう。

共有者同士の意見が対立している場合でも、共有状態を解消することができます。

しかし、裁判所は中立的な立場から、適切な分割方法を裁定してもらうため、必ずしもあなたが望んだ結果にならない可能性もあります。

また、弁護士費用がかかるなどのデメリットもあるので注意が必要です。

共有者分割請求訴訟とは、共有物分割の方法のひとつで、裁判所を通じて共有状態の解消を行う訴訟のこと。

通常の裁判のように、勝敗を決めるというよりは、中立的な立場から裁判所の合理的な裁定を仰ぐ目的で行います。

最後の方法は、共有持分買取業者に自己の持分を買い取ってもらう方法です。

あなた自身の持分はあなたの所有物なので、売却にあたって他の共有者の同意を得る必要はありません。
しかし、共有持分のみでは、運用ができないため、通常の不動産業者では、買取を拒否されてしまいます。

そんな時は、共有持分を専門とする買取業者に相談してみると良いでしょう。

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ここでは、共働き夫婦がマンション購入を検討しているときに気をつけるべきポイントである3つのリスクについてお話しします。

共働き夫婦の場合、妊娠・出産によって、収入が減少してしまうケースが多いです。

住宅ローンを組む際に現在の収入だけで考えていると、収入が減少してしまった時に返済が滞ってしまう可能性もあります。

そのため、将来のライフプランとその際の収入の変化をしっかりと考慮にいれて、住宅ローンの借入金額を検討しましょう。

夫婦ともに転勤等がない仕事であれば問題ありませんが、転居を伴う転勤がある仕事をしている人も多いでしょう。

その場合は、マンション購入後に転居を伴う転勤になってしまった時のことをしっかりと夫婦で話し合っておく必要があります。

共働き夫婦が、離婚した場合のリスクも検討しておく必要があります。

単独名義の場合、離婚後マンションは名義人の持ち物になるのが一般的です。

共有名義の場合は、離婚後に共同名義のマンションを売却するのか、どちらかが持ち分を買い取り住み続けるのかなどを事前に話し合っておきましょう。

マンションの名義は、購入時に手続きをおこないます。
しかし、手続きが終わった後にも、共有名義に変更することもできるのです。

マンションの購入後に共有名義に変更する方法は、以下の通りです。

まずは、共有名義にする理由を明確にしましょう。
それは、共有名義にする理由によって「手続き」や「税金」が異なるからです。

共有名義にする理由が贈与の場合は、以下の表を参考にしてください。
 

共有名義にする理由が売買の場合は、以下の表を参考にしてください。
 

共有名義にする理由が財産分与の場合は、以下の表を参考にしてください。
 

名義変更をする理由を明確にしたら、実際に登記の手続きを行います。
登記の手続きの際には、手続きに必要となる書類を準備してください。

住宅ローンの残債がある場合には、金融機関の承諾を得る必要があります。
金融機関から承諾を得ることができたら、「名義変更登記」の手続きを行いましょう。

名義変更登記の手続きは、窓口だけでなく、郵送やオンラインでの手続きも可能。
登記手続きに不安がある場合には、司法書士に依頼するのがおすすめです。

本記事では、マンション購入時の共同名義についてメリット・デメリット、共同名義が向いているパターンなどについて解説してきました。

共有名義でマンション購入する場合には、自分のみの名義の時にはない制約や注意点があります。
共有名義にして後悔しないためには、メリット・デメリットや注意点などをしっかりと理解することが大切です。

だからこそ、共有名義のメリット・デメリットなどをしっかりと把握して、共有名義でのマンション購入を検討してください。

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