損をしない住み替えのコツは？購入の方法や時期・メリットデメリットを解説

結論、損をしない住み替えのコツは、売り選考か買い先行か方法を決めることが重要。

家を住み替える際には、もともと住んでいる既存住宅を売却し、新しく住む新居を購入する必要があります。
売却益が思ったより低く、新居の購入費用が高くなれば、住み替えによって損をするリスクが生じます。

既存住宅を売却して新居購入を検討している方は、損をしない住み替えのコツを把握しておきましょう。

この記事では、損をしない住み替えのコツについて、売り選考と買い先行それぞれのメリット・デメリットを交えて解説します。
住み替えを検討する時期や注意点も併せて解説しますので、最後まで読んで住宅購入の参考にしてください。

損をしない住み替えを行うためには、次のコツを押さえておく必要があります。

住み替えの際には、現在住んでいる既存住宅の売却活動と新居の購入活動の、双方をしなければなりません。

そのため、売り先行か買い先行のどちらを選択するべきか、方法を決めておく必要があります。
また、この際に売却と購入を同じ不動産会社に依頼すると、住み替えをスムーズに進められます。

損をしない住み替えのために、不動産売買をしやすい時期を狙うことが大切です。住み替えの計画的に行うために、資金計画をしっかり立てておきましょう。

それぞれのコツを実施すれば、損をしない住み替えを実現できます。

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損をしない住み替えのコツとして、売り先行か買い先行か方法を決めることが大切です。

住み替えの方法は、大きく分けて売り先行と買い先行の2種類があり、どちらの方法を選択するかでメリット・デメリットが変わります。

それぞれの売り先行と買い先行の流れと、メリット・デメリットを確認して、「自分がどちらの方法で住み替えを行うべきか」検討しましょう。

売り先行の流れは、次の通りです。

売り先行は、既存住宅を売却してから新居を購入する住み替え方法です。

そのため、売却価格の目処が立ってから、新居購入の資金計画を策定する必要があります。

また既存住宅が売れて引き渡した後は、新居を購入して引き渡してもらうまでの仮住まいを用意しなければなりません。

売り先行で行う際には上記の流れを把握して、計画的に売買活動を進めましょう。

売り先行のメリットは、次の通りです。

売り先行のデメリットは、次の通りです。

売り先行は、既存住宅を売却してから新居を購入するため、じっくりと売却活動を進められるメリットがあります。

しかし売却した際に、次の新居が決まっていないと仮住まいを用意しなければなりません。
仮住まいを賃貸で用意する場合、毎月の家賃や管理費や引越し費用が必要となり、余分にコストがかかります。

さらに引っ越しの期限が決まっているわけではありませんが、長く仮住まいに住むほどコストがかかってしまうため、新居購入を焦ってしまう可能性があります。

売り先行で住み替えを進める際には、メリット・デメリットの双方を確認しておくことが大切です。

買い先行の流れは、次の通りです。

買い先行では、新居を購入してから既存住宅を売却する住み替え方法です。

新居をゆっくり探せるメリットがありますが、既存住宅を売る前に新居を購入するため、売却益に頼らない資金繰りが求められます。

そのため買い先行で住み替えを進めるには、売却益に頼らずに住宅ローンの頭金を支払える資金力が必要です。

買い先行で住み替えを進めるメリットは、次の通りです。

買い先行では、新居購入をしてから売却活動を進める流れになるため、新居をゆっくり探せるメリットがあります。

また売り先行では、新居の購入手続きが完了するまで仮住まいに住む必要がありますが、買い先行は先に新居を購入しているため仮住まいが不要です。

そのため仮住まいへの引越し費用や家賃・管理費などのコストがかからず、引っ越しの手間も新居へ住み替える際の1回で済みます。

買い先行のデメリットは、次の通りです。

買い先行で住み替えを進めるデメリットは、売却資金に頼らず新居の住宅ローン頭金を支払わなければならないことです。

既存住宅が売れる前に新居の購入手続きを進めるため、売却益に頼らず新居を購入する必要があります。

また既存住宅が売れるまでは、新居と既存住宅の2つの住宅ローンを同時に支払わなければならず、負担が大きくなります。

買い先行は、購入活動をゆっくり進められるメリットがありますが、売却益に頼れないデメリットがあるため要注意です。

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損をしない住み替えのコツは、売却と購入を同じ不動産会社に依頼することです。

売却活動と購入活動を並行して行う必要があるため、1つの不動産会社に依頼しておく方がスムーズに住み替えを進められます。

住み替えを検討している方は、売却と購入の両方を依頼するため信頼できる不動産会社を探しましょう。

住み替えを成功させるために、地域のことに詳しい不動産会社を選びましょう。

地域密着型の不動産会社や対象エリアで豊富な実績を持つ業者を選べば、住み替えをスムーズに進められます。

特に既存住宅を売却する際には、購入希望者を見つける必要があり、不動産会社の広報活動や営業力が重要です。

地域のことに詳しい不動産会社に依頼すれば、早く購入者を見つけてスムーズな住み替えを実現できます。

住み替えの際には、「買取」を視野に入れて不動産会社を選択することが大切です。

売却活動で購入者が見つからないと、住宅ローンを2重で支払ったり住み替えまでの期間が長引いたりと、計画通りに進められません。

そのため、売却期限が迫っていたりローン支払いの負担が大きくなったりと、住み替えを早く終わらせたい場合は「買取」を選択肢に入れる必要があります。

買取は、不動産会社に物件を買い取ってもらう方法です。従来の売却価格より安い価格で取引されますが、すぐに買い取ってもらえるため、スムーズな住み替えを実現できます。

そのため、不動産会社を選ぶ際には、買取を視野に入れて「買取保証制度」の有無などを確認しておきましょう。

不動産会社を選ぶ際には、信頼できる担当者を見極める必要があります。信頼できる担当者を選ばなければ、住み替えをスムーズに進められません。

信頼できる担当者を見極めるポイントは、次の通りです。

不動産会社を選ぶ際には、「契約者に寄り添ってくれる担当者」を見極めることが大切です。
口コミや評判を確認しておけば、実際に不動産会社を利用した方のリアルな感想から担当者の質を把握できます。

他にも「無理に契約を急かさない」「レスポンスが早い」「対応が手厚い」担当者を選べば、希望通りの新居探し・物件売却をサポートしてくれます。

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損をしない住み替えのコツは、不動産売買をしやすい時期に行うことです。

不動産売買は時期によって、契約が成立する確率や購入者の見つかりやすさが変わります。
住み替えをスムーズに進めるために、不動産売買をしやすい時期を狙って、計画的に行動を起こしましょう。

住み替えをスムーズに行うために、不動産売買が活発になる「2〜3月」が狙いましょう。

2〜3月は、春から始まる新生活に向けて不動産売買が活発になる時期です。

不動産売買が活発になる時期に、物件を売りに出せば購入者が見つかりやすく、新居を探す際にも売りに出される物件が多くなります。

住み替えの時期を調整できれば、売却活動・購入活動にかかる時間と手間を軽減して、スムーズに不動産売買を成立させられます。

損をしない住み替えを行うためには、不動産相場を把握し「売れどき」狙うことが大切です。

同じ物件を売る場合でも、売却活動を行う時期によって売買が成立する確率が変わります。
周辺で売りに出されている物件の不動産相場を確認して、売れやすい時期を見極めることで、売却活動をスムーズに成功させられます。

不動産相場を調べる際には、次の3つの方法がおすすめです。

不動産会社が運営する「不動産ポータルサイト」を活用すれば、現在売りに出されている物件や過去の売却実績から、不動産相場を確認できます。

「土地総合情報システム」は、実際に行われた不動産の取引価格や地価公示を確認できますので、住み替え時の参考にすることが可能です。

不動産相場を確認して、既存住宅の売却活動・新居の購入活動がしやすい時期を見極めて、住み替えをスムーズに行いましょう。

住み替えで損をしないためには、物件の資産価値が高いうちに売却することが大切です。

物件の資産価値が高いうちに売却できれば、売却益を新居の購入費用に充てられます。

そのため、物件の資産価値が高いうちに売却を成立させるため、住み替えを行う時期と周辺の不動産相場を把握しておく必要があります。

物件の資産価値を把握するため、信頼できる担当者と相談して、売却時期を検討しましょう。

損をしない住み替えのコツとして、資産計画をしっかりと立てる必要があります。

資産計画をしっかり立てなければ、資金繰りが困難になり住み替えで損をするかもしれません。

住み替えで損をしないために、次の資産価値を立てる際のポイントを押さえておきましょう。

それぞれのポイントを押さえて、住み替えで失敗しない資金計画を立てましょう。

住み替えの資金計画を立てる際に、「売り先行」で進める場合は住宅ローン残高に注意しましょう。

売り先行は、既存住宅を売却してから新居を購入する流れになりますが、住宅ローン残高が残っている状態では売却できません。

住宅ローンが残っている状態では、金融機関に抵当権があるため、物件を売却できないのです。

抵当権を抹消するために住宅ローン残高を完済する必要があり、「売却益でローンを支払えるか」確認しておかなければなりません。

そのため、売り先行で住み替えを行う際には、住宅ローン残高を確認して売却益でローンを完済できるような資金計画を立ててください。

住み替えを「買い先行」で進める際は、余裕のある資金計画を立てる必要があります。

買い先行では、先に新居を購入してから既存住宅を売却する流れになるため、売却益に頼らない資金繰りが必要です。

さらに新居を購入してから既存住宅を売却するまでの期間は、2重で住宅ローンを支払うことになり、金銭的負担がかかってしまいます。

買い先行で住み替えを進める際には、余裕を持った資金計画が必要になることを覚えておきましょう。

住み替えの資金計画を立てるポイントは、適切な融資方法を選択することが大切です。

新居を購入する際には、新たに住宅ローンを組む必要があります。しかし住宅ローンには豊富な種類の融資方法があり、住み替えに適した方法を選択することが大切です。

資金計画を立てる際には、住み替えに適した融資方法を選択して、資金繰りを行いましょう。

住み替えを検討している方は、流れやコツだけでなく、住み替えのメリット・デメリットを確認しておきましょう。

住み替えを行うことで得られるメリット・デメリットを確認しておけば、「本当に住み替えるべきか」を検討できます。

メリット・デメリットを確認して、住み替えを行うべきか比較検討しましょう。

住み替えのメリットは、次の通りです。

それぞれのメリットを確認して、住み替えを行うべきか検討しましょう。

住み替えのメリットは、ライフスタイルに適した生活が送れることです。

家を買い替えて住み替える場合には、次のような理由が挙げられます。

このように家の広さや場所・バリアフリー性能など、ライフスタイルの変化に応じて住み替えを希望するケースが多いです。

住み替えは、ライフスタイルに合わせて住環境を変えられるメリットがあるため、ライフイベントに応じた引っ越しに適しています。

住み替えのメリットは、住まいの資産価値を向上させられることです。

ただ引っ越しをして住まいを変えるだけでなく、既存住宅より資産価値の高い新居へ住み替えることで資産形成ができます。

同じ価格の物件に住み替える場合でも、新居が駅チカ物件や土地の価値が高い物件の場合、住まいの資産価値を向上させられます。

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住み替えのメリットは、住宅ローンを完済できない場合も売却できることです。
基本的に住宅を売却する場合は、抵当権を抹消する必要があり、住宅ローンを完済しなければなりません。

しかし住み替えの際には、「買い替えローン」を利用することで、既存住宅で完済できなかった住宅ローン残高と新居の住宅ローンをまとめられます。

そのため、住宅ローンを完済できない場合も住宅を売却して、新居へ引っ越すことが可能です。

住み替えのデメリットは、次の通りです。

それぞれのデメリットを確認して、慎重に住み替えを進めましょう。

住み替えのために費用が発生することが、住み替えを行うデメリットです。

不動産会社への手数料や各税金・諸費用など、住み替えにはコストがかかります。さらに売り先行で住み替えを行う際には、仮住まいを用意する必要があるため、家賃や引越し費用など余分にコストが発生します。

そのため、住み替えを行う際には、流れと発生するコストを把握してしっかりと資金計画を立てることが大切です。

住み替えのデメリットは、物件探しや資金計画などの手間がかかることです。

一般的な住宅購入より、住み替えは売却活動と購入活動を並行して進める必要があるため、慎重に資金計画を立てなければなりません。

物件探しの手間や資金計画だけでなく、売却活動における内覧対応や金融会社・不動産会社との連携など、住み替えを進めていく手間と負担は大きいです。

住み替えを検討する際には、適切な流れと時期だけでなく注意点を確認しておきましょう。

住み替えを検討する時期としては、次のタイミングが多いです。

それぞれの住み替えを検討する時期と注意点を解説しますので、住み替えを行う際の参考にしてください。

家庭環境が変化した際に、住み替えを検討するケースがあります。

子どもの出産や成長に合わせて、「もっと広い家が必要になった」「子育て支援が充実しているエリアへ引っ越したい」など、住み替えを検討する方も多いです。

さらに離婚や子どもが独立したことによって、家に住む人数が減ったことで「もう少し狭い家で十分」と感じて、住み替えを検討する可能性もあります。

住み替えを検討する家庭環境の変化としては、親との同居や離婚・子どもの出産など、さまざまなタイミングがあります。

住み替えを検討する時期として、仕事環境が変わったタイミングが挙げられます。
転職や転勤などで引っ越しが必要となった際に、既存住宅を売却して新居へ住み替えを検討する方もいるでしょう。

他にも近年はテレワークの普及に伴い、場所を問わずに働けるようになったため、自分や家族が住みたいエリアへ住み替えを検討するケースもあります。

転勤で引っ越しが必要な場合は、住み替えではなく既存住宅を「賃貸」に出す方法もあります。
いつか既存住宅へ戻ることを考えて、転勤中は賃貸に出して副収入を得ることも可能です。
会社から社宅や住宅手当が出る場合は、転勤期間中は家を賃貸に出す方法も検討してください。

住み替えを検討する時期として、住宅ローンを借りられる年齢に到達したタイミングがあります。
住宅ローンを組む際には、老後にローン返済をせず現役時代に完済できるよう借入期間を設定することが大切です。

計画的なローン完済を実現するために、年齢や年収によっては住宅ローンを組む時期を検討する必要があります。

住み替えを行う時期を、年齢や年収が住宅ローンを組めるタイミングに合わせれば、計画的にローンを完済することが可能です。

物件の状態や周辺環境が変化したことで、住み替えを検討するケースがあります。

経年劣化によって既存住宅が老朽化したり、周辺環境が変化したりと、住み替えを検討するタイミングはさまざまです。

また近隣住民とのトラブルによって引っ越しが必要になり、住み替えを検討するケースもあります。

住み替えを検討するタイミングの1つが、物件の相場価格が売りどきになった時期です。

社会情勢によって不動産価格は変動するため、物件の相場価格が売りどきになったタイミングで住み替えを検討するケースがあります。

住宅を売却して利益を得たい方は、不動産相場を定期的にチェックして売りどきとなるタイミングを見極めましょう。

住み替えを検討する時期として、住宅ローンの支払いが困難になったタイミングが挙げられます。

住宅ローンの支払いが困難になれば、家を売却してローンを完済しなければなりません。

そのため、新居への住み替えを希望するケースもありますが、一般的に家を売却するには住宅ローンを完済しなければなりません。

そこで「任意売却」を適用させれば、住宅ローンの支払いが残っている物件を売却することが可能です。

住宅ローンの支払いが困難になって、住み替えを検討している方は、任意売却の流れと適用条件を確認しておきましょう。

任意売却とは、物件を売却しても住宅ローンを完済できない場合に「ローン残高より安い価格で売却してもいい」と、金融会社などの債権者から許可を貰って売却を進める方法です。

住宅ローンの支払いが困難になった契約者が「物件を売却して残りの住宅ローンは預金や今後の収入で返済していく」ことを条件に、任意売却を承諾する可能性があります。

なぜなら、債務者としては住宅ローン残高を支払ってもらうために、できるだけ契約者に寄り添いたいものだからです。

住宅ローンを支払えなくなった場合は、物件を競売にかけられて市場価格の50〜70％ほどで取引されます。

住宅ローンを満額回収できなくなる競売より、任意売却を承諾して時間がかかってもローン残高を完済してもらいたいと、考えている債務者が多いです。

任意売却は、すべてのケースで認められるわけではありません。あくまで債務者は「任意売却を認めることで住宅ローン残高を返済してもらえる」から、任意売却を承認します。

そのためリストラや倒産などで、住宅ローンを完済できる見込みが少ない場合は、任意売却が認められない可能性が高いです。

マンションの住み替えには、新居購入費用だけでなく各種税金や手数料などの諸費用が発生します。

売却活動と新居の購入活動にかかる費用目安を確認して、マンションの住み替えに必要な費用目安を把握しておきましょう。

マンション売却にかかる費用目安は、次の通りです。

マンション購入にかかる費用目安は、次の通りです。

マンション住み替えにかかる費用目安は、次の通りです。

買い先行と売り先行のどちらの流れで住み替えを進める場合も、ある程度資金を用意しなければなりません。

住み替え時の資金繰りとして、次の方法があります。

それぞれの方法を活用すれば、自己資金が不足している方でも金融機関から融資を受けて、住み替え資金を調達できます。

各資金繰りの方法を解説しますので、住み替えを検討している方はチェックしておきましょう。

買い替えローンとは、「住み替えローン」とも呼ばれる住み替えに適した融資方法です。

既存住宅の売却益で住宅ローンを完済できれば、問題なく新居購入に必要な住宅ローンを新しく組めます。
しかし売却益で住宅ローンを完済できない場合は、既存住宅を売却できず、新居を購入することもできません。

そこで買い替えローンを利用すれば、既存住宅のローン残高と新居購入の住宅ローン残高を合算して借り入れられます。

既存住宅の売却益が住宅ローン残高より低い場合に、効果的な資金繰り方法です。

つなぎ融資とは、買い先行で住み替えを進める際に効果的な融資方法です。

買い先行では、新居を購入してから既存住宅を売却する流れになるため、売却益を頼りにできません。

しかし「つなぎ融資」を利用すれば、後ほど既存住宅を売却した利益でローンを返済する条件で、新居の購入資金を融資してもらえます。

つなぎ融資を活用すれば、自己資金が少ない方でも買い先行で住み替えを進められるため、仮住まいの用意や余分な引越し費用をコストカットできます。

この記事では、住み替えで損をしないための資金計画や流れを解説しました。

売り先行・買い先行それぞれのメリット・デメリットを把握して、自分に合った流れで住み替えを進めることが大切です。
 

この記事を参考に、住み替え時に損をしないよう計画的な不動産取引を行いましょう。

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