頭金なしで住宅ローンを組むのはおすすめできない？メリットデメリットや返済するポイントを解説

このように頭金なしでのマンション購入を検討していませんか？

結論として、頭金なしで住宅ローンを組むことは可能です。

しかし、リスクもあります。

マンション購入を検討している方は「なぜ頭金なしでの住宅ローンがおすすめされないのか」頭金なしで住宅ローンを組む際のメリットデメリットを確認しておきましょう。

この記事では、頭金なしで住宅ローンを組む際のメリットデメリットを詳しく解説します。

住宅ローンを組む際の注意点や返済するポイントも併せて解説しますので、マンション購入を検討している方は参考にしてください。

結論から言うと、頭金なしで住宅ローンを組むことはおすすめできません。

なぜなら、毎月の利息額・返済額が頭金を支払ったケースと比較して、頭金なしでは増えてしまうからです。

住宅ローンの利息は、借入金額が増えるほど利息が高くなります。また、借入金額が多いと完済するまでの借入期間が長くなり、利息が増えてしまいます。

頭金なしで住宅ローンを組むと、マンション購入費用をすべて借り入れる必要があるため、必然的に借入金額が増え借入期間が長くなるのです。

そのため、利息が増えて総返済額が高額になるので、頭金なしで住宅ローンを組むことはおすすめできません。

「そもそも頭金なしで住宅ローンを組めるのか？」と疑問に思う方もいるでしょう。

「頭金なしで住宅ローンを組めるのか？」「そもそも頭金とは？」など、頭金についての概要を確認しておきましょう。

頭金なしでも住宅ローンを組むことは可能です。

ただし、頭金なしで高い借入金額を借りる場合には審査が厳しくなります。

頭金なしで住宅ローンを組むことは不可能ではありませんが、「なぜ頭金を支払うのか？」頭金の概要を理解して、どのくらいの金額を頭金として支払うべきか検討しましょう。

そもそも頭金とは、住宅ローンを組んでマンション購入をする際に、購入代金のうち、現金で用意して支払っておく金額のことです。

たとえば、3000万円の物件を2500万円住宅ローンの返済にするのであれば500万円は頭金として現金で支払う必要があります。

すなわち、住宅ローンを借り入れる以外の方法で用意するお金です。

頭金なしでマンション購入をする際には、マンション購入費用をすべて住宅ローンで賄うことになります。

頭金は住宅ローンの借入金額を少しでも減額するために、多く支払っておくことをおすすめします。

頭金の目安金額は物件価格の15〜45％が目安です。

実際に、国土交通省が公表した「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」によれば、マンション購入時に支払った頭金の平均割合は次の通りでした。

マンション購入の際には頭金の他にも、さまざまな初期費用が発生します。

資金計画を立てるために、どのような初期費用が発生するのか諸費用の項目を確認しておきましょう。

マンション購入時に発生する頭金以外の初期費用の相場は、次の通りです。

上記はあくまで目安ですが、頭金なしでも初期費用で支払う諸費用はたくさんあります。

初期費用の項目と価格目安を参考に、マンション購入の予算を考えましょう。

新築物件の場合は、物件価格の約3〜6％ほどが初期費用の目安です。

つまり「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」で公表されている、分譲住宅の平均費用である4214万円の物件では、約126万〜252万円ほどが初期費用の目安です。

初期費用だけでも数百万円単位の高額な出費となるため、しっかりと資金計画を立てておく必要があります。

新築住宅の購入を検討している方は、物件価格の3〜6％を目安に初期費用を用意しておきましょう。

中古物件の場合は、初期費用の目安は物件価格の5〜8％程度が目安です。

そのため「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」で公表されている、中古住宅の平均費用3340万円の物件では、約167万〜267万円の初期費用が目安です。

中古マンションを購入する際は不動産会社への仲介手数料などで、初期費用が高額になる可能性があるので、慎重に資金計画を立てておきましょう。

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マンション購入の参考として、物件価格別の頭金と諸費用の目安を確認しておきましょう。

物件価格別の頭金・諸費用の目安は、次の通りです。

先程も説明した通り、頭金以外に必要な初期費用はたくさんあります。

それぞれの初期費用について解説しますので、マンション購入の参考にしてください。

マンション購入時に発生する初期費用として、仲介手数料が存在します。

仲介手数料とは、不動産売買を仲介してくれた不動産会社に支払う手数料のことです。

不動産会社を通して購入した場合、報酬として仲介手数料を支払います。

仲介手数料の相場は、「売買価格×3％＋ 6万円＋消費税」が上限です。

マンション購入時に必要な初期費用として、印紙税が挙げられます。

印紙税は、不動産売買契約書や住宅ローン借入契約書などの、契約書に課税される税金です。

印紙税は収入印紙を貼って納税するため、他の税金のように納税通知書は届きません。

また、1,000万〜5,000万円までの不動産取引にかかる印紙税は2万円です。詳しくは「国税庁の印紙税額」一覧から確認できるので、購入する物件価格と照らし合わせて確認しておいてください。

購入した住宅の登記登録にかかる登録免許税も、初期費用の1つです。

登録免許税は所有権保存の登記など、住宅の所有権を証明するための登記手続きに発生します。

登録免許税は物件を取得した方法によって計算方法が変動し、「固定資産税評価額×税率0.4〜2％」で計算可能です。

なお他の所有者から贈与・売却されて得た物件の場合、所有権保存の登記にかかる登録免許税は「標準税率2％」、新築購入や注文住宅を建てた場合の登録免許税は「標準税率0.4％」で計算されます。

また2024年3月31日までに購入した新築住宅の場合は、軽減措置が適応されて「税率0.15％」へと減税可能です。

詳しくは「国税庁の登録免許税の税額表」ページをご覧ください。

住宅ローンを組んでマンション購入をした際は、住宅ローンの融資手数料が初期費用として発生します。

住宅ローンの融資手数料は、金融機関へ支払う事務手数料のことです。

金融機関によって手数料は異なりますが、相場としては3〜5万円ほど、もしくはローン借入金額の1〜3％ほどが目安となります。

住宅ローンを借りる際には、保証料が必要です。

保証料とは、住宅ローンを万が一支払えなくなった時に備えて、加入する保証会社へのサービス料を指します。

金融機関や契約するローンによっては保証料なしのケースもありますが、ほとんどの場合は初期費用として保証料が必要です。

住宅ローンの保証料の目安は「住宅ローン借入額×0〜2％」で計算できます。

マンション購入の初期費用として、火災保険料・地震保険料は発生します。

火災保険料・地震保険料は、万が一自宅が火災や地震で損害を受けた際に補償を受けられる保険費用です。

保険会社や加入する保険によって金額は異なりますが、火災保険料・地震保険料の目安はそれぞれ10万円程度になります。

マンション購入をした際には、不動産取得税を支払わなければなりません。

不動産取得税とは、家や土地など不動産を取得した際に課税される税金です。

不動産取得税額は「固定資産税評価額×税率4％」で計算でき、家と土地それぞれに課税されます。

なお、2024年3月31日までに購入した物件については、不動産取得税の税率を3％に軽減できるのでお得に納税できます。

詳しくは「国土交通省の不動産取得税に係る特例措置」で確認できますので、マンション購入の参考にしてください。

おすすめできない頭金なしでのマンション購入ですが、頭金なしで住宅ローンを組むとメリットも存在します。

頭金なしで住宅ローンを組むメリットは、次の通りです。

頭金なしで住宅ローンを組むメリットデメリットを把握するために、まずは4つのメリットを確認しておきましょう。

頭金なしで住宅ローンを組むメリットは、今すぐマンションを購入できることです。

頭金の目安金額は物件価格の15〜45％なので、頭金を用意するまでに時間がかかります。

貯蓄があり頭金をすぐに用意できる方でない限り、頭金を貯めるまでの期間はマンションを購入できません。

しかし、頭金なしで住宅ローンを組むと、すぐにマンションを購入できてマイホームを取得できます。

頭金を貯めるまでの期間、賃貸暮らしをして、家賃を支払うより今すぐ頭金なしでマンションを購入する方法も1つの手段です。

自己資金を手元に残せる点も、頭金なしで住宅ローンを組むメリットです。

頭金として貯蓄を使い果たしてしまうと、急な出費があると支払えない可能性があります。

結婚式や葬式・子どもの進学などで出費が必要になるケースは多く、転職や失業によって収入が減った際には住宅ローン返済が難しくなります。

自己資金を手元に残しておきたいから、あえて頭金なしで住宅ローンを組む方もいるので、自分にあった無理のない範囲で頭金を設定しましょう。

頭金なしで住宅ローンを組むメリットは、住宅ローン控除を最大限に利用できることです。

住宅ローン控除を利用すれば、年末の「住宅ローン残高×0.7％」を最長で13年間控除できます。

そのため1000万円支払ってローン残高が2500万円の場合より、頭金なしで住宅ローン残高3500万円の方が控除額が高いです。

そのため、頭金なしで住宅ローンを組んだ方が、住宅ローン控除を最大限に活用できます。

頭金なしで住宅ローンを組むメリットとして、住宅ローンの返済を早い時期から始められる点が挙げられます。

住宅ローンを組む際には完済する時の年齢を考慮して、借入期間を設定することが大切です。

定年後にも住宅ローンが残っていると、年金と貯蓄でローン残金を返済していく必要があり、収入が少ないため返済が難しくなる可能性があります。

頭金を用意することも大切ですが、ローン完済年齢を考慮して住宅ローンを組みましょう。

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頭金なしで住宅ローンを組むデメリットは、次の通りです。

頭金なしで住宅ローンを組むデメリットは、金利増大により返済負担率が上がることです。

金融機関やローンの種類によっては、物件価格に対する借入金額の割合で金利が変動する可能性があります。

例えば、住宅金融支援機能フラット35が提供するサービスでは、物件価格に対する融資率が次のように変動します。

頭金なしで住宅ローンを組むデメリットは、変動金利の場合は金利上昇のリスクが高くなることです。

頭金なしで住宅ローンを組むと借入金額が多くなるため、金利が変動した際のリスクが高いです。

頭金なしで住宅ローンを組むデメリットは、売却後に住宅ローンが残る可能性があることです。

転勤や離婚・住み替えによって、マイホームを手放すケースもあります。

頭金なしで住宅ローンを組んでいる場合、完済までにかかる年月が長く、売却後にも住宅ローンが残ってしまう可能性があります。

マンション購入する際には、売却する可能性を考慮して、頭金の金額を設定することをおすすめします。

頭金なしで住宅ローンを組むデメリットとして、住宅ローン審査が厳しくなる可能性が高いです。

住宅ローン審査は契約者に返済能力があるかを審査するので、頭金なしでの申請では、住宅ローン審査を通れないかもしれません。

頭金なしで住宅ローンを申請しても、そもそも審査で落とされる可能性が高いので注意しましょう。

頭金なしで住宅ローンを組むメリットデメリットを確認した後は、住宅ローン返済のシミュレーションを確認しておきましょう。

住宅ローン返済のシミュレーションとして「頭金を5年間貯めたケースと頭金なしのケースの比較」と「頭金別の返済額シミュレーション」を紹介します。

住宅ローンの頭金額の設定で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

マンションを購入するために5年間頭金を貯めてから、購入を申し込むケースもあります。

5年間分の貯蓄を頭金として支払うべきか、頭金なしですぐに住宅を購入するべきかで、悩んでいる方もいるでしょう。

「頭金なし」と「5年後の頭金あり」のケースで、住宅ローン返済額をシミュレーションします。

「シミュレーション条件」
物件価格4000万円／金利0.5％／借入期間35年

頭金なしで住宅ローンを4000万円借り入れた場合、金利0.5％で総返済額が4355万973円となります。

「5年後の頭金あり」のケースで、600万円を頭金として支払った場合の計算シミュレーションをしてみます。

5年間お金を貯めて600万円を頭金として支払ったケースの、総返済額は4310万8,327円でした。

5年間頭金を貯めたケースと頭金なしのケースを比較すると、頭金ありの方が44万2646円総返済額が安いです。

もっと頭金を支払ったり借入期間を短くすると、よりお得に住宅ローンを完済できます。

しかし、5年間頭金を貯めるために賃貸暮らしをする場合は、家賃が余分にかかってしまうため、出費が多くなります。

金利による利息額や頭金を貯める期間の家賃をふまえて、頭金を支払って住宅ローンを組むべきか検討してください。

いくら頭金を支払えば、「月々の返済額」「返済総額」がどのように変わるのかシミュレーションします。

「シミュレーション条件」
物件価格3500万円／金利0.5％／借入期間35年

何歳で住宅ローンを組むかによって、メリットデメリットが異なります。

それぞれの注意点を把握して、「何歳でマンションを購入するべきか」「頭金なしですぐにマンションを購入するべきか」検討してください。

20代・30代で住宅ローンを組む注意点として、将来設計をしっかり検討しておきましょう。

20代・30代は結婚や出産・子育てなど、ライフステージが変化が起きやすい年代です。

20代・30代でマンション購入をするとライフステージの変化で手狭になる可能性があります。

その場合を想定して、資産価値の高い住み替え前提のマンションを購入しておくと住み替えが必要になった際スムーズです。

20代・30代で住宅ローンを組む際の注意点として、子どもの教育費が高くなることを想定しましょう。

学費や入学費だけでなく、塾や予備校にかかる費用を想定すると、教育費は高額です。

住宅ローンを組む際には、高額な教育費を支払うことを想定して、頭金額を調整しましょう。

20代・30代で住宅ローンを組むと、場合によっては完済時期が65歳を超えます。

65歳で定年退職した場合は収入が大幅に減るため、住宅ローンの返済で生活が苦しくなる可能性があります。

できるだけ現役時代に住宅ローンを完済できると、老後の生活が楽になるので、65歳までに完済できる借入期間で住宅ローンを申し込みましょう。

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40代で頭金なしの住宅ローンを申し込む場合は、なるべく借入期間を短くしましょう。

なぜなら、借入期間が長いと完済時期が70歳を超える可能性があり、老後の返済能力が問題で審査が通りにくいからです。

40代で住宅ローンを申し込む際は、できるだけ借入期間を短くして、住宅ローン審査を通過できるよう工夫してください。

40代で頭金なしの住宅ローンを申し込む場合の、返済期間は20〜25年がおすすめです。

住宅ローン審査を通過するためのポイントとして、完済時期が65歳を超えないよう借入期間を設定しましょう。

できるだけ借入期間を短くしても、返済比率が高ければ生活が困窮する可能性が高いです。

返済比率とは、年収に対する住宅ローン返済金額の割合を指します。返済比率が高いと、月々の返済金額が高額になり出費が苦しくなるため要注意です。

マンション購入後の生活が困窮しないよう、返済比率25程度の返済金額を目安に住宅ローンを申し込みましょう。

50代で頭金なしの住宅ローンを申し込む際は、退職金の目安金額を確認しましょう。

50代から頭金なしで住宅ローンを申し込むと、完済時期が高齢期になります。

できるだけ返済能力があるうちに早くローンを完済できるよう、退職金の目安金額を確認して「完済できる目処があるのか」検討してください。

50代で頭金がないと住宅ローンの審査に通りにくいので注意しましょう。

すぐに現役を退いて年金生活となる50代の契約者は、金融機関としてはローン残高を回収できなくなるリスクが高いのです。

50代で頭金がないと住宅ローンの審査が通りにくいことをふまえて、借入金額・借入期間を調整してください。

50代で頭金がない場合は、退職金を返済に充てれば生活を維持できます。

退職金が高額な場合は住宅ローンの返済に充てて、ローン残高を大幅に減らすことが可能です。

老後の生活を余裕をもって過ごすために、退職金を返済に充てて早く完済できるよう返済計画を立ててください。

頭金なしで住宅ローンを順調に返済するポイントは、次の通りです。

それぞれのポイントを把握して、計画的な資金計画を立てましょう。

頭金なしで住宅ローンを組む際のポイントとして、借入可能額ではなく返済可能額をもとに住宅ローンを組みましょう。

借入可能額をもとに住宅ローンの返済計画を立てると、返済能力が足りずに生活が困窮する可能性があります。

年収と返済金額の割合を示す「返済負担率」をもとに、返済可能額を計算して借入金額を算出すれば、頭金なしでも無理なく住宅ローンを返済可能です。

なお、返済負担率は25％を目処に設定すると、マンション購入後の生活を楽に過ごせます。

頭金なしで住宅ローンをスムーズに返済するポイントは、固定金利もしくは固定期間選択型金利を検討することです。

先程も説明した通り、頭金なしでは金利が変動した際に返済金額が高額になる可能性があります。
そのため、金利が変動しない固定金利もしくは固定期間選択型金利の方が、リスクが少なく最適です。

頭金なしで住宅ローンを組む際は、変動金利ではなく固定金利もしくは固定期間選択型金利を検討してください。

頭金なしで住宅ローンをスムーズに返済するポイントとして、繰り上げ返済を積極的に行いましょう。

繰り上げ返済は、利息を除く元金だけをまとまって返済できるため、総返済額を大幅に減額できます。

そのため、ボーナスや相続などでまとまった資金が手に入った際は、繰り上げ返済を積極的に行って利息を軽減しましょう。

頭金なしで住宅ローンを組むメリットデメリットを紹介しました。

結論では、頭金なしで住宅ローンを組むことはおすすめできません。

頭金なしで住宅ローンを組むメリットデメリットはさまざまですが、返済負担率25％を目安に返済負担率から借入金額を決めることが大切です。

この記事を参考に、自分の収入やライフプランにあった頭金を支払って、マンションを購入しましょう。

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