3000万円の住宅ローンを組める年収の目安は？返済計画の注意点も解説！

「3000万円の住宅ローンを組める年収は？」

「住宅ローン3000万円の返済のイメージがわかない」

これから住宅ローンを利用してマイホーム購入を考えている方は、こうした疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。

この記事では、住宅ローンを3000万円借りる際に目安となる年収、返済のシミュレーションなどについて、詳しくまとめています。

さらに、年収別の返済負担率や借りる際の注意点もご紹介しています。

住宅ローンを借りる際には、借りられる上限額ではなく、無理なく返済できる金額に抑えることが重要です。住宅ローンを組むことは、今後の私生活や老後にも大きな影響を及ぼします。

住宅購入で後悔しないためにも、返済計画をシミュレーションして、無理のない返済方法を選ぶようにしましょう。

3000万円の住宅ローンを組みたいと考えていないでしょうか。

3000万円と言うと、2020年度のフラット35利用者調査によれば中古マンションの購入金額または建売住宅の借入額に相当する金額です。

そこでこの記事では、3000万円の住宅ローンを組みたい人が知っておくべき知識を紹介。

この記事を読むと、住宅ローンの審査基準の概要や金利タイプの違い、返済計画、注意点、ローンを組むコツなどがわかります。

ぜひ夢のマイホーム実現のために参考にしてみてください。

先程、住宅ローン3000万円を借りるためには年収400万円が必要とご案内しましたが、家計の負担を考えると年収450万円以上であることが理想です。

後ほど詳しくご紹介しますが、年収に占める総返済負担率を25%以内に収めると、ゆとりのある生活ができるとされています。

総返済負担率を25%とすると年収450万円の場合は、年間返済額が112.5万円となり、月々の支払いで約9.4万円ほどです。

家族がいるかどうか、進学や受験など子供の年齢によっても日常生活で必要なお金が変わってきますので、自身の家計状況をよく考えた上で住宅ローンの借入額を考えるようにしましょう。

逆に年収300万円の場合を考えてみましょう。

仮に年収300万円の方が3000万円の住宅ローンを借りる場合、返済負担率が借り入れの上限にあたる35%程になります。

その条件で住宅ローンを組めたとしても、年間の返済額は105万円となり、月々の支払いで約8.8万円ほどです。

収入に占める返済額が非常に大きいため、日常生活のお金や突発的な支出を支払えなくなるなど、大きな影響が出てくることが懸念されます。

こうしたことから借り入れができる上限額ではなく、返せる額から借入額を決める必要があります。

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住宅ローン3000万円を借りるためには400万円が必要で、理想は450万円とご案内しましたが、参考となる数値に住宅ローンの「平均年収倍率」というものがあります。この数値は、住宅ローンの額が年収の何倍かを示す平均値です。

2022年度のフラット35利用者調査によれば、住宅ローンを組んだ人の平均年収倍率は新築マンションで7.2倍です。

参照：2022年度フラット35利用者調査

年収400万円であれば「400万円×7.2倍＝2880万円」と3000万円には届かず、年収450万円であれば「450万円×7.2倍＝3240万円」と3000万円を超えます。

平均年収倍率の観点からも年収400万円は必要でむしろ少し足りない、年収450万円あれば諸経費を考えても少し余裕が持てることがイメージできるはずです。あくまで平均値ではありますが、参考にしてみてください。

3,000万円の住宅ローンを借りられるかどうか検討する前に、住宅ローンの審査基準と適正基準を注意点として把握しておきましょう。

住宅ローンの審査基準は、例えばフラット35という住宅ローン商品の場合、年収400万円未満で総返済負担率30％以下、年収400万円以上で総返済負担率35％以下とされています。

つまり年収400万円の人は、年間返済額140万円以下が融資基準の目安です。

もっとも、金融機関や住宅ローン商品によっては総返済負担率45％など比較的高めに設定されていることもあります。

しかし、「住宅ローンの審査基準」と「無理のない適正な基準」は異なるのは大きな注意点です。

具体的には、総返済負担率25%以内というのが返済計画における適正な基準の目安として挙げられます。

仮に年収400万円だと年間返済額を100万円以内とするのがひとつの目安で、具体的には借入額3,000万円の35年ローンのとき、金利0.9％以下という条件です。

ただし、年収400万円は税金や社会保険料を引かれる前の金額であり、35年の間に金利が上昇する可能性も考慮すると、年収400万円でも余裕があるとは言い切れません。

そのため、現状の家計収支を見ながら算出した返済可能額から、借入額を検討してみることもおすすめです。

住宅ローンの審査基準や適正基準について、総返済負担率25％以内がひとつの目安になることを紹介しました。

ただし、住宅ローンの審査基準は総返済負担率だけではないのでそれぞれ紹介していきます。

具体的な基準は金融機関によって異なり、ここで紹介するのはあくまでも一般的な基準であることは注意点として把握しておいてください。

多くの金融機関で、借入申し込み時の年齢が申込条件として定められています。

具体的には、18歳以上69歳以下と設定している金融機関が多いです。

2022年4月1日に施行された成年年齢引下げ（民法改正）により、これまで20歳からだった申込時年齢を18歳に引下げている金融機関も多く見られます。

もっとも、完済時年齢は79歳以下と設定している金融機関が多いので、仮に69歳でローンを組んでも35年ローンは組めません。

住宅ローンの多くは、団体信用生命保険への加入資格があることを申込条件としています。
つまり健康であることが前提条件です。

団体信用生命保険とは、契約者に万が一のことがあったときに住宅ローン残債が保険金により全額弁済される保険です。

金融機関にとっては、契約者に万が一のことがあって貸倒れになってしまうことを避けるため、団体信用生命保険への加入を要件としています。

就業歴（勤続年数）が2年以上あり、前年度の年収が300万円以上などの勤続年数・年収要件が定められていることがあります。

細かい要件は金融機関によって異なるため、事前にチェックしておきましょう。

多くの金融機関は、申込条件に日本国籍または永住許可が有ることを定めています。

 

住宅ローンを借りるときは、借りられるかどうかだけでなく、無理のない返済計画かの検討が重要です。

ここでは次の2点について解説しますので、それぞれ確認しておきましょう。

住宅ローンには、大まかに次の3つの金利タイプがあります。
返済計画に大きくかかわるものなので、それぞれの特徴や注意点などを紹介していきます。

全期間金利固定型とは、その名のとおり完済するまでの全期間、金利が変わらない金利タイプです。

35年ローンであれば、35年間にいくら市場金利が変動しようとその影響は受けません。

借入時に返済計画が決まることがメリットである一方、市場金利が低下すると借入金利が割高になるのが注意点です。

固定金利期間選択型は、当初一定期間は金利が固定される金利タイプです。

3年固定や5年固定、10年固定、20年固定などさまざまな種類があります。

一定期間まで金利を固定し、その後は市場金利低下の恩恵を受けやすいメリットがある反面、市場金利が上昇すると借入金利も上がってしまうのが注意点です。

全期間変動型（変動金利）は、適用金利が市場金利に連動する金利タイプです。

当初金利が低めで市場金利が低下すると適用金利も下がるメリットがある反面、市場金利が上昇すると適用金利も上がる注意点があります。

なお、変動金利は一般に5年125％ルール（5年1.25倍ルール）があることを覚えておきましょう。

まず変動金利においては、年2回または月に1回のペースで適用金利が見直されることが一般的です。

仮に適用金利が上昇したとしても、返済額を変えるのは5年おきというのが5年ルール。
そして、返済額はこれまでの125％（1.25倍）を限度とするのが125％（1.25倍）ルールです。

つまり適用金利が上がっても返済額はすぐには変わらないので、返済額は利息に多く充当され、元本はなかなか減らないことになります。

なお、詳細計算は省きますが、125％ルールが適用されるのは比較的急激な金利上昇局面のみです。

返済計画が市場金利に左右されるので、金利上昇に耐えられるかどうかを検討しなければなりません。

返済計画にかかわる金利タイプや返済期間について、みんながどのような選び方をしているのか知っておきましょう。

まず金利タイプですが、住宅金融支援機構が2021年10月28日から11月4日にかけて行った住宅ローン利用者実態調査によると、下記のとおり変動金利を選んでいる人が多いようです。

また、国土交通省による住宅市場動向調査によると、多くの人が35年以上の長期ローンを組んでいます。

• 注文住宅（建物）：32.8年
• 注文住宅（土地）：34.5年
• 分譲戸建住宅：32.7年
• 分譲マンション：29.7年
• 中古戸建：28.4年
• 中古マンション：28.5年

参考：令和４年度住宅市場動向調査報告書

これから住宅ローンを利用して住宅購入を検討されている方は、将来住宅を売却する可能性も考えた物件選びをしましょう。ieyasu(イエヤス)は、売却しやすい資産価値の高い中古マンションのご提案、金利の低い住宅ローンのご案内と無理のない返済計画のサポート、都内23区人気エリアからおすすめ物件のご案内を行っています。

3,000万円の住宅ローンを借りたときの返済額はいくらになるか把握しておきましょう。

毎月返済額は、借入金額が同じなら金利と返済期間によって変わります。

ここでは次の2パターンで返済金額の目安を紹介していきますので、ぜひ返済計画を立てるうえで参考にしてみてください。

まず、金利が高めな固定金利で返済期間を短めの20年と設定した場合の毎月返済額です。

金利を2022年5月時点におけるフラット20の1.35％（融資率9割以下の最頻値）とすると、毎月返済額は約14.3万円（142,703円）となります。

なお、総返済額は約3,425万円です。

次に、金利が低めで返済期間も一般的な場合の毎月返済額を確認してみましょう。

金利を0.5％とすると、毎月返済額は約7.8万円（77,876円）となります。

なお、金利が35年変わらなかった場合の総返済額は約3,271万円です。

このように、同じ3,000万円の借入額であっても返済期間や金利によって毎月返済額が大きく異なることは覚えておきましょう。

ここからは年収別にシミュレーションしていきます。無理なく返済できる住宅ローンの借入額は、金利によっても大きく変わってきます。

ここでは、月々の返済額を金利0.5％と1.5％の2つのパターンから、年収別に借入可能額の上限と無理なく返済できる借入額をご紹介していきます。

シミュレーションの条件：金利0.5％、固定・元利均等、返済期間35年、頭金なし、ボーナス返済なし

シミュレーションの条件：金利1.5％、固定・元利均等、返済期間35年、頭金なし、ボーナス返済なし

自身の年収や検討している条件でシミュレーションを行いたい場合は、住宅金融普及協会の「借入可能額の計算」、住宅保証機構株式会社の「返済額の試算」を参考にしてみてください。

ここまでご案内したように、借入可能額の上限と無理なく返せる借入額には大きな金額差があることが分かります。

また、金利の変動によっても借入可能額と返済額が大きく異なるため、条件に合わせたシミュレーションが重要となります。

3,000万円の住宅ローンを借りる際の注意点は次の4つです。

住宅ローンは、将来のライフプランを総合的に想定して借りることが重要です。

この記事では総返済負担率25％以下が目安と紹介してきましたが、25％という数字はあくまでも目安で、家計やライフプランによって適切な基準は異なります。

具体的な理由は次のとおりです。

極端ですが、子どもが1人と4人とでは住宅ローンの返済余裕度が大きく異なることは容易に想定できます。

上記のようなライフプランを考慮しつつ、余裕を持った返済計画を立てることが重要です。

住宅ローンの借入れなどに必要な諸経費を把握しておきましょう。

仮に物件の金額が3,000万円だったとして、負担するのは3,000万円だけではありません。

住宅の取得などに関して必要な諸経費を覚えておきましょう。

必要な諸経費は、大まかに次のとおりです。

細かい状況によって変わるため具体的な諸費用の金額を出すのは難しいですが、事前に不動産会社や金融機関に相談して必要な諸経費の目安を把握しておきましょう。

もちろん、上記以外にも不動産の売買に必要な諸費用はあります。

金融機関や商品によっては、基準金利（店頭金利）に対して金利が優遇されることがあります。

どのくらいの優遇幅（引下げ幅）があるのかは金融機関によって個別に定められているため、事前によく確認しておきましょう。

例えば、金融機関によっては給与振込口座にしたうえで指定のクレジットカードを発行すると金利が優遇されることがあります。

なお、ホームページ上で示されている金利は、引下げ幅が最大であるときの数値であることが多いので注意が必要です。

実際には基準金利（店頭金利）を基準として、審査によって引下げ幅が決められます。

その他、固定金利期間選択型のなかには、当初一定期間だけ引下げ幅が大きく、その後は引下げ幅が小さくなる「当初優遇型」があることも知っておきましょう。

繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類あります。

返済期間短縮型は毎月の返済額は変わらず、返済期間が短くなるので短縮分の利息分が軽減できるメリットがあります。返済までの期間が短くできるので、定年と同時期に完済したい人に向いています。

返済額軽減型は毎月の返済額を減額しますが、返済期間は同じです。月々のローン返済額を減らせるメリットがあり、家計を見直したい人に向いています。

軽減型と比較して期間返済型のほうが利息の軽減効果が大きく、現在の主流となっています。

住み替えのために現在の住宅を売却する際は、できる限り高く売るように意識しておきましょう。

住宅を高く売ることによって、新居取得の際により多くの頭金を入れることができ、返済負担を抑えられます。

高く売るために、事前に不動産会社とよく相談しておくことがおすすめです。

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3,000万円の住宅ローンを組むコツを紹介していきますので、ぜひ実践してみてください。

まず、3,000万円の住宅ローンを組むのに必要な頭金の目安を知っておきましょう。

当然ながら住宅ローンの審査においては頭金は多いほど有利ですが、現実的には住宅の価格の20～30％が目安です。

住宅ローンの審査状況や家計状況に応じて頭金の額を決めましょう。

住宅ローン控除（減税）を活用することで、住宅購入の経済的負担を軽減することが可能です。制度の正式名称は「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」といい、控除額は住宅の種類や性能、申請する時期などによって異なります。

住宅ローン控除は2022年度から変更が加えられ、条件の緩和や中古住宅にとっては悪化する形の内容が追加されています。

最大控除額は住宅の種類によって異なり、基準が厳しい順に「長期優良住宅・低炭素住宅」、「ZEH水準省エネ住宅」、「省エネ基準適合住宅」、「その他の住宅」の4種類に区分されており、住宅の基準が厳しいほど控除額は大きいです。新築（新築住宅買取再販）では控除期間が最大13年、中古（既存住宅）では10年で期間も異なります。

すまい給付金とは消費増税による住宅取得金額の負担を緩和するために作られた制度です。
住宅ローン控除（減税）は収入が低いほど減税効果が小さくなってしまうため、効果が得られにくい収入の層にすまい給付金によって負担の軽減をしてもらおうという仕組みになっています。

ここで注意点ですが、対象となる期間が決まっており該当しない可能性があるのでしっかり確認してください。原則として令和3年（2021年）12月までに引渡され入居が完了した住宅に適用されます。例外としてマンションの場合は令和3年（2021年）11月30日までに契約して令和4年（2022年）12月までに引渡され入居が完了した住宅に適用されます。

給付の要件には収入の目安や新築か中古か、住宅ローンを組んでいるかどうかなど、さまざまな要件がありますが、まずは自身が対象期間かどうかを確認してみましょう。

給付要件の詳細は国土交通省　すまい給付金で確認してみてください。

住宅ローンの返済期間は10年を超えるなど一般的には長期に及びます。

そのため、年齢も重要な審査項目となることがあります。

そこで以降では、年代別に住宅ローンの組み方の違いを紹介していきますのでぜひ参考にしてください。

30代は、住宅ローンを組んで住宅を取得することが多い年代です。

比較的返済期間を長く設定できるため、月々の返済額は抑えやすい特徴があります。

60歳や65歳などの定年退職時には、退職金で住宅ローンを完済することも可能でしょう。

もっとも、大事な老後資金を住宅ローンの完済のために大きく減らしてしまうことは、十分慎重に検討する必要があります。

40代で住宅ローンを組む場合、44歳までなら35年ローンを組むことも可能です。

しかし、35年ローンだと完済時年齢が80歳前後となるため、老後資金で確実に返済を継続できるか注意しておかなければなりません。

40代は子どもの教育費負担も大きくなってくる年代であるため、住宅ローンを組む前にライフプランを十分に検討することが重要です。

50代となると、35年ローンを組むことは難しくなってきます。

子どもが独立して家計に余裕があるのであれば、頭金を多めに入れて返済負担を抑えることも検討すべきでしょう。

60代からでも住宅ローンを組むことはできますが、やはり長期の返済計画は立てにくいでしょう。

また、団体信用生命保険の加入が認められるかどうか、つまり健康かどうかも問題になることがあります。

近年では、一部の金融機関が60歳からの住宅ローン「リ・バース60」を取扱っていることがあります。

リ・バース60とは、生存中の返済は利息のみで、亡くなったときに相続人または物件売却により返済をする仕組みを持つローンです。

高齢期の住み替えや建て替えニーズに対応でき、返済は利息のみなので一般的な住宅ローンと比較すると負担を抑えられます。

満期の返済は、ノンリコース型を選べば金利がやや高くなるものの、オーバーローンでも自己資金での返済は不要です。

生命保険の保険金をもとに相続人が返済し、住み続けても良いでしょう。

ただし生存中の負担は利息のみであるため、長生きすればするほど利息負担が積み上がり、金利が上昇するとその負担も大きくなるデメリットがあります。

上記の性質を把握しながら、ぜひリ・バース60も検討してみてください。

今回は、3,000万円の住宅ローンを組める年収や返済のシミュレーションなどについて解説しました。

ただし、実際の家計収支や将来のライフプランニングなどを踏まえて判断するべきでしょう。

ぜひ参考にしつつ、無理なく、賢く住宅ローンに向けた準備を進めてみてください。

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